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长租公寓投资集中度日渐提高

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  经历了2018年下半年的融资难后,近来长租公寓市场再度迎来融资热潮。3月11日,集中式长租公寓品牌魔方生活服务集团宣布获得1.5亿美元的D轮融资。2月21日,窝趣公寓宣布完成B轮融资。2月26日,媒体报道称, 北美青年Co-living(共享社区)社区邻客(Tripalink)近日完成数千万元的A+轮融资。4月10日,由中国饭店协会主办的第八届中国饭店文化在北京举行。文化节上,中国饭店协会联合优尼华寓发布了《中国长租公寓行业运营情况分析报告》。报告显示,中国长租公寓行业进入了发展快车道,长租公寓投资集中度日渐提高。

  行业进入发展快车道

  报告显示,在国家“租售并举”的房地产行业战略转型背景下,长租公寓行业进入了发展的快车道。

  一方面,2017年国家在北京、上海等城市率先推出了大量自持型住宅用地。同年,国土资源部会同住房和城乡建设部根据地方自愿确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,以国企、央企为代表的传统开发企业纷纷入场,利用专项用地大规模开发高品质租赁型社区。

  另一方面,现有的长租公寓品牌运营商仍在利用城市更新机遇快速抢占市场。据不完全统计,截至2018年年底,中国市场上活跃的长租公寓品牌已经超过80个,分布的城市数量达44个,涉及1223座集中式公寓(约24万套公寓)和13.5万套分散式公寓。

  长租公寓在快速发展之时,投资布局的集中度也在提高。报告指出,国家中心城市、一线价值型城市长租公寓聚集度高。从城市的维度看,上海、北京、深圳、杭州、广州、南京、武汉、成都、西安、重庆10个热点城市的长租公寓供给总量占全国总量的81.7%,长租公寓聚集效应明显。

  产品线日趋丰富

  报告显示,长租公寓产品线日趋丰富。除面向年轻白领的公寓产品,还出现了面向蓝领青年、家庭客源和高端商务客源的公寓产品。

  目前,长租公寓产品的定位主要依托目标客源定位。从客源的纵向划分看,目前长租公寓市场上虽然95%的产品仍是面对20~35岁的单身青年,但也出现了少量可以覆盖至30~50岁的家庭客源(如寓居服务式公寓)和高端商务客源(如金融街行政公寓)的产品。

  同时,从客源的横向划分来看,在普遍面向普通白领青年的长租市场中,开始出现面向蓝领青年的公寓产品。典型代表城市是上海,位于上海的安歆公寓和筑梦居主打蓝领公寓市场,两个品牌占据了11%的总市场份额。值得关注的是,蓝领公寓市场表现不俗,坪效和时点入住率都比较可观。其原因是,上海的高端制造业发展良好,需要大量高端蓝领支持。定位契合市场需求的蓝领公寓因此取得了较好的运营表现。

  诸多行业问题亟须解决

  报告指出,目前,长租公寓行业的发展已到了关键时期,诸多行业亟须规范,行业也需要真正回归和重新聚焦到运营层面。

  首先,在品牌定位层面,长租公寓行业对客源的分类缺乏统一定义,各公寓品牌理解各不相同,导致品牌的产品线定义和划分不清晰,无法有效区隔及拓展客群。

  其次,在产品设计层面,部分公寓的产品设计与客户需求脱节,公区配置使用率低、客户需求项未配备的状况时有发生。

  再次,从运营层面来看,一方面,品牌公寓的获客渠道仍以线下为主,线上官网、APP、微信公众号更多关注品牌宣传和展示功能,而非预订功能(房源及租金更新不及时),第三方租房平台的更新与门店也缺乏同步,整体租户体验感较差。另一方面,从品牌公寓的内部管理上看,部分品牌尚无清晰的标准作业流程(SOP),部分公寓虽有SOP流程却无法有效落实于各店面,加之长租公寓行业较为新兴,人才储备匮乏,员工素质参差不齐,这些都给经营管理埋下了不少隐患。

  报告指出,行业只有真正聚焦到运营层面,租户才能真正实现“租得起,住得好”,资产持有方才能真正享受到长租公寓这一新业态带来的资产溢价。


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