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日本买房,如何少交固定资产税

2016年12月02日 11:00 来源:中国商务新闻网

在日本买房子,虽然土地所有权归自己,但每年的固定资产税,着实让人有点心疼。
因为这个金额,大致是房子购入金额(约7折房价)的1.4%。
比如购入金额是2000万日元,那么固定资产评价额为1400万日元左右。
固定资产税=1400万日元×1.4%=19.6万日元
……
那么,如何才能不违法,又少交固定资产税呢?
(最后是干货哦,超值的办法)
在以下几种情况,固定资产税会被打折的。
1,如果买新公寓,买一楼
如果在2018年后,买入新楼房,那么一楼的固定资产税,要比二楼便宜,最顶层要比一楼多交10%的固定资产税。
如果按现在的固定资产税征收办法,每个新家(室内面积相同时)20万日元固定资产税的话,到了2018年,一楼的固定资产税是19万日元,而顶层的是21万日元;
此课税办法,只适用于高60米以上,至少有20层以上的楼盘。

2,买二手房,房龄越老固定资产税越少
日本二手房,基本上是每年价格都在往下掉的,房龄越老越不值钱,直到房价评价额为0为止。而土地是保值的。
固定资产税包含两部分,土地和房子。房子不值钱了的话,固定资产税就几乎没有了。
当然,日本是一个地震非常多的国家,不要为了少交固定资产税,而特意去买老房子。1981年后建造的房子,适用于日本‌‌“新抗震设计法‌‌”,能抗7级地震。这次熊本地震,1981年后建造的房子,基本上没有倒塌。
举例说明:
在东京购入金额为4000万日元的房子,其中土地金额是2500万日元,房子是1500万日元(先不考虑评估价格)。
[房龄6年]
根据东京有关规定,房龄6年后的房子,适用于“经年减价补正率表”,补正率为0.8302。换个角度理解,也就是6年后,房价为原价的83.02%
○土地税额:2,500万日元×1.4%×1/6=58,300日元
〇建物税额:1,500万日元×0.8302×1.4%=174,342日元
〇固定资产税=58,300日元+174,342円=232,642日元
房龄15年,补正率为0.6187;
房龄25年,补正率为0.3959;
超过32年的房龄,补正率约为0.2(地方不同稍有不同)
32年后,土地价格也许几乎不变,交的土地固定资产税的价格一样,但建筑部分,就少多了。
〇建物税额:1,500万日元×0.2×1.4%=42,000日元
〇固定资产税=58,300日元+42000日元=100,300日元

3,买入新房后,6年以内卖掉
新房购买6年以内,建筑部分的固定资产税是半额。
还是举上面的例子说明,
6年内的固定资产税是:
1,500万日元×1.4%×1/2=105,000日元


4,向固定资产税减免制度靠拢

这涉及到房子的用途。
在东京,如果购入的房子,用来做保育园,那么固定资产税是0日元;
在冲绳,如果购入的房子,用来做工厂,那么固定资产税是0日元;

5,申告償却資産(折旧资产)
这适用于公司。比如公司购入大型机械时,会发生“償却資産税”(固定资产税的一种)。这就要每年去申告机械的折旧费用,从而少交“償却資産税”。不过此税年度不超过150万日元时,免除。

6,如果重建,在12月31号前拆除旧房
固定资产税,征收的对象标准是:每年1月1号那天持有固定资产。
也就是这一年的税金,在1月1号当天确定。你即使拖到12月31号再去交,和1月2日就去缴纳,是一样的。
所以,你要是重建房子的话,请在当年12月31号之前拆除旧房,这样来年就不用缴纳建筑部分的固定资产税;
如果你拖到明年1月2号才拆除,那对不起,你又得缴纳一年的固定资产税了。

7,用信用卡支付(有积分制度的卡)
有的信用卡,可以用来支付固定资产税,且获得积分,大致在0.5-1.2%之间。

嗯,用信用卡支付固定资产税,怎么也能赚回一天的午餐费。不赚白不赚。

编辑: 张宏

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